Úbohé exkluzívne praktiky niektorých realitných kancelárií

Autor: Slavomír Novák | 10.11.2011 o 15:54 | Karma článku: 8,99 | Prečítané:  2413x

Na realitnom trhu, istotne nie len v Prešovskom kraji, pôsobí veľké množstvo realitných kancelárií či jednotlivcov - živnostníkov, ktorí tvrdia, že spokojnosť klienta je pre nich na prvom mieste. Avšak takmer nulová legislatívna regulácia v tejto brandži dokonale umožňuje, aby sa  na trhu s realitami realizovali všetci, nie len seriózni a špičkoví sprostredkovatelia predaja ale aj podvodníci, špekulanti alebo nenažraní realitní makléri uprednostňujúci svoj vlastný prospech (zisk) na úkor klientov. Agresívne a nekalé praktiky niektorých jednotlivcov môžu mať doslova „exkluzívnu" podobu, pri ktorej sa často krát zastavuje zdravý rozum. Špinavé spôsoby vďaka exkluzívnym zmluvám, ako za každú cenu vyžmýkať z klienta maximum, nemajú hraníc. Paradoxom však ostáva, že klient, napriek tomu, že intuitívne cíti, že niečo nie je v poriadku, v mnohých prípadoch rezignuje a dobrovoľne sa nechá vtiahnuť do pavučiny exkluzívnych lží. Dôsledky takéhoto konania však môžu byť  pre niekoho finančne katastrofálne!

Typický nečestný, neférový a špekulatívny „sprostredkovateľ" sa hneď od začiatku snaží za každú cenu vzbudzovať v klientovi dôveru a sympatie, čo mu neskôr umožní zakliesniť klienta medzi dve „mlynské kolesa". Navonok predvádza svoju alebo firemnú domnelú ekonomickú silu veľkých rozmerov, veľmi profesionálne komunikuje, pohotovo reaguje, mimoriadne presvedčivo reční. Bohužiaľ nehovorí vždy pravdu. Hovorí polopravdy a klamstvá. Je „majster sveta", nič nie je pre neho problém. Človek až nadobúda dojem, že natrafil na spasiteľa a jeho nehnuteľnosť je už s istotou takmer predaná za najlepšiu možnú cenu...

Bod zlomu prichádza, keď zdravý rozum zatieni naivná predstava rýchleho, výhodného predaja a nič netušiacemu klientovi je v správnom čase podsunutá sprostredkovateľská zmluva s prívlastkom EXKLUZÍVNA.

Podpísaním exkluzívnej (alebo výhradnej) zmluvy sa často nič netušiaci klient zaväzuje predávať nehnuteľnosť výlučne prostredníctvom služieb konkrétneho sprostredkovateľa a teda nemôže nehnuteľnosť predávať ani sám!!!

Viac-menej všetko stojí a padá na princípe zmluvnej pokuty za porušenie takejto exkluzivity, ktorej výška sa pohybuje obvykle v rozmedzí 3-5% z predajnej ceny nehnuteľnosti! Jednoduchou matematikou zistíme, že takýto exkluzívny variant sprostredkovaného predaja nás v prípade, ak nehráme úplne podľa zvyčajne nanútených pravidiel, môže vyjsť poriadne draho.

Smutnou realitou sú prípady, kedy exkluzívny sprostredkovateľ v procese predaja:

a) vôbec nekoná, avšak exkluzívnou zmluvou zaviazaný klient len bezmocne a zúfalo čaká a čaká. Niekedy mesiac, niekedy aj dva. Niekedy pol roka niekedy aj viac.

b) koná, avšak vďaka exkluzívnej zmluve si sprostredkovateľ neúmerne navýši províziu, ktorú pripočíta k predajnej cene a tým pádom sa nehnuteľnosť stáva logicky po dlhú dobu nepredajná.

Priam neuveriteľné je, že klient - vlastník nemôže ani v jednom z obidvoch prípadov, konať individuálne a začať svoju nehnuteľnosť predávať sám... Ak by si aj v tom čase našiel svojho kupujúceho, nemôže mu ihneď nehnuteľnosť predať, lebo je viazaný exkluzívnou zmluvnou pokutou... Bude však kupujúci ochotný čakať? Ak áno, otázne je ako dlho...

Reakcie predávajúceho sú v takýchto prípadoch rôzne. Nechá si to pre seba, nadáva na chodníku, telefonuje známym, aby sa vyžaloval. No márne... Klient je často bezmocný, nemá na výber. Vlastné má. Môže porušiť konkrétny článok v zmluve, v ktorom sa zaväzuje, že dodrží svoj záväzok, nemôcť samostatne konať... Musí však rátať s tým, že okrem strateného času, okrem viacerých premrhaných šancí predať svoju nehnuteľnosť, navyše vytiahne zo svojho vrecka, vďaka exkluzívnym praktikám, okolo 1500-2500€!!!

Slušný zisk, napr. pre niekoho, kto si to dopredu dôkladne naplánoval... Nie je potrebne predávať, omnoho výhodnejšie je dostať klienta do časovej pasce, z ktorej sa bez sankcií len tak nedostane... Napr. omnoho výhodnejšie, pre exkluzívneho sprostredkovateľa, je pasívne naťahovať čas a primäť zúfalého klienta aspoň k akejsi dohode o ukončení alebo vypovedaní exkluzívnej zmluvy. Samozrejme nie zadarmo. „OCHOTA" sprostredkovateľa ukončiť alebo vypovedať exkluzívnu zmluvu stojí cca 50% z výšky zmluvnej pokuty. Jednoduchou matematikou opäť prichádzame k čiastke cca 500-1000€. Opäť slušný výkon!

Exkluzívna zmluva teda spočiatku zvyčajne len navodzuje dojem, že výhradný sprostredkovateľ sa bude prednostne venovať práve jej naplneniu, bude zháňať kupcov práve pre túto nehnuteľnosť. Jednoducho, že sa primárne zameria na svojho exkluzívneho klienta. Krutou pravdou je dlhoročná skúsenosť, že sa tak zväčša vôbec nestane. Exkluzívna zmluva je výhodná, pravda väčšinou nie pre klienta.

Bežný klient sa s takouto negatívnou skúsenosťou po čase zmieri a rezignuje. Tí o niečo tvrdší pár krát do „realitky" osobne zájdu a spravia tam menší vietor. Poniektorí si vydobyjú svoje, poniektorí však zistia, že sami nič nezmenia a buď zaplatia zmluvnú pokutu alebo rezignujú. A tí najsčítanejší dokonca zájdu pre radu za advokátom, ktorý im síce povie, že sú v absolútnom morálnom práve, avšak prípadný súdny spor im to jednoznačne nevyhrá. Advokát môže robiť všetko pre naše dobro, ale nie je všemocný. A tak pobúreným, znechuteným a sklamaným klientom neostáva nič iné len sa zaprisahať, že „s realitnou kanceláriou už nikdy viac"...

Áno občas nás - realitné kancelárie žiaľ hádžu do jedného vreca a stretávame sa s názormi, ktoré sa nepočúvajú príjemne. Napriek tomu však garantujem, že na trhu sú viaceré výnimky, ktoré sa nepotrebujú uchýliť k spomínaným úbohým exkluzívnym praktikám, pretože ich skutočným cieľom je spokojný klient, ktorý sa rád v budúcnosti vráti...

Pre korektnosť veci, je však potrebné povedať, že exkluzívna zmluva má za istých podmienok svoj význam, má svoje opodstatnenie a má svoje stabilné miesto medzi zmluvami a nie len na realitnom trhu. Dodržiavanie vopred zreteľne dohodnutých a jasne stanovených a obidvoma zmluvnými stranami odsúhlasených pravidiel je nevyhnutná. Taktiež ani jedna výčitka proti zmluvným pokutám, pre prípad porušenia skutočne dôležitých vedome dojednaných záväzkov zmluvných strán.  Nie však spôsobom, že klient netuší, čo skutočne vyplýva z obsahu tej - ktorej zmluvy, ktorú podpisuje. Nie za predpokladu, že je cielene zneužité nižšie právne vedomie klienta a to aj napriek všeobecne obľúbenému konštatovaniu.. „neznalosť neospravedlňuje"...

 

Páčil sa Vám tento článok? Pridajte si blogera medzi obľúbených a my Vám pošleme email keď napíše ďalší článok
Pridaj k obľúbeným

Hlavné správy

DOMOV

Voliči chcú odchod Kaliňáka a Fica z Bonaparte. Smer bez zmien bude padať ďalej

Na decembrovom straníckom sneme v Prešove bude Smer v najhoršej kondícii od svojho vzniku v roku 1999.

EKONOMIKA

Smer nechce vyšetriť ďalšiu kauzu

Za to, aby sa na financovanie predsedníctva pozrel NKÚ nehlasoval nikto zo Smeru.

ŠPORT

Kuzminovej vyšiel návrat a skončila v prvej desiatke

Víťazkou druhého šprintu sezóny sa stala Laura Dahlmeierová.


Už ste čítali?